Saiba o que acontece quando as parcelas do financiamento atrasam no Japão, como calcular se a venda cobre a dívida e quando considerar a compra direta ou a venda com anuência do credor.

Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um profissional. Cada situação financeira é única — busque orientação especializada antes de tomar decisões.

A prestação vence de novo este mês. Você já anunciou a casa, mas nenhuma proposta se concretizou. Talvez esteja pensando em pegar mais um empréstimo para cobrir a parcela ou precise vender antes de voltar ao Brasil. Se você está nessa situação, vale responder a duas perguntas agora: quanto o banco cobra para quitar o financiamento e quanto você conseguiria receber pela casa dentro do prazo que tem?

A consulta sobre dívidas é só para quem pretende vender seus imóveis no Japão. A JI Consulting está avaliando imóveis para compra direta. Se você precisa vender com urgência, podemos analisar o imóvel no estado em que ele está e, quando a compra for viável, apresentar uma proposta com preço e prazo para você decidir.

O que acontece quando as parcelas começam a atrasar?

Dependendo do contrato e das notificações do credor, depois de alguns meses de atraso — em alguns casos, por volta de seis meses — o banco pode exigir o pagamento de todo o saldo de uma vez. No Japão, isso se chama kigen no rieki no sōshitsu (perda do benefício do prazo). A partir daí, pagar apenas as parcelas atrasadas pode ser insuficiente para retomar o pagamento normal. O prazo varia conforme o contrato, então vale falar com o banco assim que perceber que a próxima prestação pode ficar em aberto.

Os encargos por atraso (chien songaikin) também podem aumentar o valor a quitar. Para ter uma ideia, se a taxa prevista for de 14,6% ao ano e incidir sobre um saldo exigível de ¥16 milhões, o encargo fica em torno de ¥192 mil em 30 dias. A taxa, a base de cálculo e o início da cobrança dependem do contrato e da situação da dívida. Peça ao credor o valor atualizado para quitação na data prevista da venda.

O atraso também pode aparecer no histórico de crédito antes de o banco cobrar o saldo integral e dificultar a aprovação de cartões ou novos financiamentos. A quitação ajuda a encerrar a dívida, mas os registros já feitos seguem os prazos da entidade de crédito. Se você está cogitando pedir falência pessoal, vale consultar um advogado ou o Hōterasu para entender as opções e os efeitos da decisão.

Quanto sobraria se você vendesse hoje?

• Você deve ¥10 milhões e a casa tem valor estimado de ¥15 milhões: A diferença estimada é de ¥5 milhões antes dos custos, se a casa vender por esse valor e a quitação ficar em ¥10 milhões. Com uma proposta concreta, você pode calcular quanto realmente sobraria depois de quitar o banco e pagar as despesas da venda.
• Você deve ¥16 milhões e estima que a casa poderia vender por ¥23 milhões depois de uma reforma: Compare o valor líquido e o prazo de uma oferta pela casa como está com o que você espera receber depois de pagar a reforma, manter o imóvel e esperar por um comprador. O saldo a quitar também pode mudar nesse período.

Quando a venda cobre a quitação e as despesas, o valor que sobra fica com você. Se o preço ficar abaixo do necessário para quitar o financiamento, a venda depende da concordância do credor para liberar a garantia sobre o imóvel. Essa modalidade é conhecida no Japão como nin’i baikyaku (venda voluntária sob consentimento). Parte da dívida pode continuar em aberto, conforme o acerto com o credor.

Peça uma avaliação para compra direta pela JI Consulting

Se as parcelas estão pesando, se a casa já está anunciada há algum tempo ou se você tem data para voltar ao Brasil, fale com a JI Consulting. Para começar, informe a cidade ou o bairro, o saldo aproximado do financiamento, se há parcelas em atraso e até quando você precisa concluir a venda. Se já recebeu uma notificação do banco, diga também qual é o prazo indicado.

Com essas informações, avaliamos se a compra direta é viável. Se pudermos fazer uma proposta, você terá um preço e um prazo para comparar com as outras opções e decidir com mais clareza.

Fale com a JI Consulting pelo LINE ou WhatsApp em português para receber um atendimento acolhedor e sem julgamentos sobre a sua situação.

Fontes para consulta

• Shinkin Bank de Nara — guia de financiamento imobiliário e vencimento antecipado
• Japan Housing Finance Agency — venda com anuência do credor (nin’i baikyaku)
• Associação Japonesa de Bancos — registros de crédito e prazos de manutenção
• Tribunais do Japão — falência e exoneração de dívidas