Muitos brasileiros que vivem no Japão pensam que não podem vender a casa enquanto ainda estão pagando o financiamento.

Alguns dizem:
“Ainda devo para o banco, então não posso vender.”

Outros pensam:
“Só posso vender depois de quitar tudo.”

Mas a verdade é que, em muitos casos, é possível vender uma casa no Japão mesmo com financiamento.


O ponto mais importante é entender se o valor da venda será suficiente para quitar a dívida com o banco e pagar os custos da venda.
Por isso, antes de tomar qualquer decisão, é necessário analisar a situação com calma.

1. O financiamento precisa ser quitado na venda
   Quando uma casa é comprada com financiamento no Japão, normalmente o banco registra uma garantia sobre o imóvel. Essa garantia existe para proteger o banco enquanto a dívida ainda não foi paga.
   Na prática, isso significa que, para vender a casa e transferir o imóvel para o comprador, o financiamento precisa ser resolvido.

Na maioria dos casos, o caminho é este:

1. o imóvel é vendido;
2. o dinheiro da venda é usado para quitar o financiamento;
3. a garantia do banco é cancelada;
4. o imóvel é transferido para o novo comprador.

Então, o problema não é simplesmente “ter financiamento”.
O problema é saber se a venda consegue resolver a dívida.

2. O primeiro passo é saber o saldo devedor

Antes de perguntar “por quanto posso vender minha casa?”, você precisa saber:
quanto ainda falta pagar ao banco?

Esse valor é chamado de saldo devedor.

Muitas pessoas olham apenas para a prestação mensal, mas não sabem exatamente quanto ainda devem. Isso é perigoso, principalmente para quem está pensando em voltar para o Brasil.

Você deve confirmar:

• saldo atual do financiamento;
• se existe pagamento de bônus;
• se há taxa para quitação antecipada;
• se existem outros empréstimos relacionados à casa;
• se há dívidas de reforma, garagem, energia solar ou móveis.

Sem saber o saldo devedor, não dá para tomar uma decisão segura.

3. O segundo passo é saber o valor real da casa hoje
   Depois de saber quanto você deve ao banco, é preciso descobrir quanto sua casa pode valer no mercado atual.
   E aqui é importante ter cuidado.
   O valor da casa não é necessariamente o valor que você pagou quando comprou.
   Por exemplo, algumas pessoas dizem:
   “Comprei por 28 milhões de ienes, então quero vender por 28 milhões.”
   Mas o mercado não pensa assim.
   O valor de venda depende de vários fatores:

• localização;
• idade da construção;
• tamanho do terreno;
• estado da casa;
• vagas de estacionamento;
• reformas realizadas;
• procura na região;
• preço de casas parecidas;
• facilidade de financiamento para o comprador.
  Além disso, reformas, garagem, móveis ou energia solar podem ajudar a vender melhor, mas nem sempre o comprador paga tudo o que o proprietário gastou.
  Por isso, é importante fazer uma avaliação realista.

4. Compare três valores importantes
   Para saber se você pode vender com segurança, é preciso comparar três números:
5. Saldo devedor
Quanto ainda falta pagar ao banco.
6. Valor provável de venda
Quanto a casa pode valer hoje no mercado.
7. Custos da venda
Comissão da imobiliária, despesas de registro, documentos, impostos, limpeza, mudança e outros gastos.

Muitas pessoas cometem o erro de comparar apenas o valor da casa com o saldo do banco.
Mas isso não basta.

Mesmo que a casa seja vendida por um valor parecido com o saldo devedor, ainda podem existir despesas. E, no fechamento, pode faltar dinheiro.

5. Três situações possíveis

Caso 1: a casa vale mais do que a dívida
Essa é a situação mais tranquila.
Exemplo:

• saldo do financiamento: 18 milhões de ienes;
• valor provável de venda: 24 milhões de ienes.
  Nesse caso, existe uma boa possibilidade de vender a casa, quitar o banco e ainda sobrar algum dinheiro, depois de descontar os custos da venda.
  Mesmo assim, é necessário calcular com cuidado.

Caso 2: a casa vale quase o mesmo que a dívida
Essa situação exige atenção.
Exemplo:

• saldo do financiamento: 22 milhões de ienes;
• valor provável de venda: 22 milhões de ienes.
  À primeira vista, parece que está tudo certo. Mas e os custos da venda?
  Se houver comissão, despesas de registro, limpeza, mudança ou outros pagamentos, pode faltar dinheiro no final.
  Por isso, nesse caso, o proprietário precisa planejar bem antes de vender.

Caso 3: a casa vale menos do que a dívida
Essa é a situação mais delicada.
Exemplo:

• saldo do financiamento: 25 milhões de ienes;
• valor provável de venda: 21 milhões de ienes.
  Nesse caso, vender a casa normalmente pode não ser suficiente para quitar o financiamento.
  Mas isso não significa que a pessoa deve simplesmente desistir, parar de pagar ou voltar para o Brasil sem resolver.
  Pelo contrário: quanto mais cedo procurar orientação, maiores podem ser as opções.
  O pior caminho é esperar a situação piorar.

6. Cuidado antes de voltar para o Brasil

Se você está pensando em voltar para o Brasil, tenha muito cuidado com esta ideia:
“Vou embora e depois vejo o que faço com a casa.”

Essa decisão pode trazer problemas sérios.
Se o financiamento continuar em seu nome, a responsabilidade continua sendo sua.
Se as parcelas atrasarem, o banco poderá tomar medidas.
Se a casa ficar vazia, podem surgir problemas de manutenção, imposto, seguro e vizinhança.
Além disso, resolver tudo estando no Brasil pode ser muito mais difícil.
Pode ser necessário assinar documentos, conversar com banco, enviar procurações, preparar documentos oficiais e depender de outras pessoas no Japão.
Por isso, sempre que possível, é melhor analisar a situação enquanto você ainda está no Japão.

7. Não espere atrasar o pagamento
   Muitas pessoas só procuram ajuda quando já estão com parcelas atrasadas.

Isso é um erro.

Quando ainda não existe atraso, normalmente há mais tranquilidade para avaliar o imóvel, conversar com a família, preparar documentos e vender com uma estratégia melhor.
Quando o pagamento já está atrasado, a pressão aumenta.
A pessoa pode ficar desesperada, aceitar um preço muito baixo ou perder força de negociação.
Se você percebe que, daqui a alguns meses, talvez não consiga continuar pagando, não espere a situação ficar grave.
Procure orientação antes.

8. Vender rápido nem sempre significa vender bem
   Quem está voltando para o Brasil muitas vezes quer resolver tudo rapidamente.
   Isso é compreensível.

Mas vender com muita pressa pode causar prejuízo.
Quando o proprietário tem pouco tempo, o comprador percebe a urgência. E, muitas vezes, tenta negociar para baixo.

Por isso, se você pensa em voltar para o Brasil nos próximos meses, comece agora:

• confirme o saldo do financiamento;
• peça uma avaliação do imóvel;
• organize documentos;
• converse com a família;
• entenda os custos da venda;
• defina uma estratégia.
  Quanto mais cedo começar, maior a chance de vender melhor.

9. Documentos que ajudam na análise
   Antes de conversar com uma imobiliária, se possível, separe algumas informações.

Você pode preparar:

• documentos do financiamento;
• informação do saldo devedor;
• comprovante do imposto do imóvel;
• contrato de compra;
• planta da casa;
• documentos de reforma;
• informações de energia solar, garagem ou outros financiamentos;
• data aproximada em que pretende voltar para o Brasil;
• valor da prestação mensal.
  Mesmo que você não tenha todos os documentos, não precisa desistir de consultar.
  O mais importante é começar.

10. Procure uma imobiliária que entenda financiamento e fale português
    Vender uma casa financiada no Japão não é apenas colocar um anúncio na internet.

É preciso entender:

• financiamento habitacional;
• saldo devedor;
• valor de mercado;
• custos de venda;
• documentos;
• banco;
• prazo para mudança;
• situação familiar;
• planos de voltar para o Brasil.
  Para brasileiros, também existe a dificuldade do idioma.
  Muitas vezes, a pessoa até fala japonês no trabalho, mas não entende com segurança documentos de banco, contrato de venda, imposto, registro e termos técnicos.
  Por isso, é muito importante procurar uma imobiliária que fale português e entenda a realidade dos brasileiros no Japão.

10. Procure uma imobiliária que entenda financiamento e fale português
    Vender uma casa financiada no Japão não é apenas colocar um anúncio na internet.

É preciso entender:

• financiamento habitacional;
• saldo devedor;
• valor de mercado;
• custos de venda;
• documentos;
• banco;
• prazo para mudança;
• situação familiar;
• planos de voltar para o Brasil.
  Para brasileiros, também existe a dificuldade do idioma.
  Muitas vezes, a pessoa até fala japonês no trabalho, mas não entende com segurança documentos de banco, contrato de venda, imposto, registro e termos técnicos.
  Por isso, é muito importante procurar uma imobiliária que fale português e entenda a realidade dos brasileiros no Japão.
  Conclusão
  Sim, em muitos casos, é possível vender uma casa no Japão mesmo com financiamento.

Mas antes de decidir, você precisa saber três coisas:

Quanto ainda devo ao banco?
Quanto minha casa vale hoje?
Quais serão os custos da venda?

Com essas respostas, fica mais fácil entender se a venda é tranquila, se será necessário colocar dinheiro, ou se a situação exige uma estratégia mais cuidadosa.
Se você está pensando em voltar para o Brasil, está com medo de não conseguir continuar pagando ou quer vender sua casa no Japão, não deixe para a última hora.
Uma decisão tomada com calma pode evitar prejuízos, dívidas e preocupações no futuro.

A JI Consulting atende em português e ajuda brasileiros no Japão a entenderem suas opções para vender, manter ou resolver problemas relacionados a imóveis e financiamento habitacional.